学区房风暴!中央出手,房价重大利空?!_政策法规

学区房风暴!中央出手,房价重大利空?!

发布于2021-05-14 分类：政策法规来源：小龚阅读(526)

近期，电视剧《小舍得》全景刻画了“小升初”阶段家长为孩子忙前忙后的各类场景，中国式妈妈们的焦虑一目了然。这部剧十分精准地切中了中国中产们的命门，揭开了城市白领在孩子教育上的各种伤害。许多人看后深深入戏，十分触动，但是看完后又继续着剧中的各种伤害。所谓“痛并快乐着”。这大概才是真正悲哀的地方，虽明知这种伤害孩子不对，但是与其将来被社会伤害被现实伤害，不如自已伤害，美其名曰＂十年寒窗无人问，一举成名天下知”！其中，剧中涉及学区房的桥段再次挑动中国家长们的“神经”，请问中国的中产家庭哪一个没有被学区房伤害过？学区房，学区房，这一轮房价大牛市的牛鼻子正是学区房。从去年下半年开始的各种调控，其中对学区房的调控是重中之重。但是最后的结果却是屡禁不绝，越调越高。学区房打不下去，这一轮调控就难以收场。学区房的不断作妖，终于惊动了中央！

4月30日，政治局会议召开，会议对于房地产的表述原文如下：“要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”。

最高级别的会议，却罕见的直接点名学区房，严重性可想而知，因为从去年开始的这轮房价上涨，所有城市都是从学区房领涨开始的。年后，针对学区的调控如约而至，上海市重点高中名额分配到校，北京海淀2022年以后迁移落户的全区统筹，合肥重点学区房开启限购，宁波9个学区即将出台二手房指导价。

2021年，所有上涨的城市，都将严打学区房！

重点中小学招生政策将开启极度内卷，包括但不限于多校划片、名额分配，多年一学位，落户年限要求，购房年限要求，产权份额要求，面积大小要求、房屋产权性质要求，限购限售，学区房参考价格指导，首付提高，税费提高，按揭贷款暂停等等。只有想不到，没有做不到。各个房价上涨城市会绞尽脑汁，在暂时无法提高教育均衡化的基础上，会千方百计的让购房者买了学区房也上不了好学校！以此来暂时降低学区房上涨预期。

中央政治局会议提及了学区房的内容，属于十分罕见的一次。这令许多业内人士颇感惊诧。

年来，全国楼市明显上涨，一二线城市以学区房作为导火线的普涨明显出现。

过去一年来，各地学区房价格调价的事件屡屡见诸报端。2021年春节后，受所谓的学区房需求旺季带动，学区房跳价现象更是频繁出现，在一些大城市，出现了学区房一夜间动辄跳价数十万元，甚至上百万元的情况。

有所谓专家认为这轮学区房价格上涨与过去最大的区别，就是炒作频繁，而不是学位需求增加。

“学区房的炒作，既恶化了民生诉求，也违背了义务教育均等化。打击学区房炒作，是对‘房住不炒’的深入贯彻。因为学区房炒作，是炒房的极端形式，也是炒房极其恶劣的一种形式，它加剧了公共资源的紧张，又可能导致房价的新一轮上涨。”专家慷慨陈词，说的似乎在理。但是，有没有想过一个问题：谁在炒作学区房？是投机分子？还是投资客？稍稍调查一下就会明白买学区房的恰恰是《小舍得》里的男女主角们，他们是投资者吗？炒高了学区房让自已来买单，有这样炒房者吗？其实，大家都清楚买学区房的都是刚需，且是刚需中的刚需！

“防止以学区房等名义炒作房价”上升到中央层面，说明此类问题的严峻性，体现了中央对于学区房管控的导向。

接下来，对于炒作房价的行为，尤其是以学区房等名义炒作房价的行为将会被重点查处。

大城市严打学区房炒作会成为一个市场热点。一是，二手房中挂牌价格虚高的房源，普遍都是学区房，将会面临严管；二是，新房楼盘销售若炒作学区也会被约谈。有人认为“从市场漏洞看，当前很多房地产营销平台、微信群、购房小程序出现了很多学区的概念，亦需要严打。”

“预计未来学区房政策的变化方向是房子要与学位逐渐地剥离。”也有专家如是发表意见，中央强调“防止以学区房等名义炒作房价”，彰显了楼市调控更多地关注民生保障与“房住不炒”的融合，也彰显了楼市调控走向精细化，预计后续会通过推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、公办民办学校同招，禁止举办各种竞赛，掐尖等方式，来降低学区房的确定性。那么，这些政策能否打死学区房呢？

今年以来，从部委到地方城市，年内各类房地产调控举措已经超过160次。

在当下按揭贷款政策里，大部分一二线城市的二套房贷款比刚需首套房的贷款严格很多，学区房受到影响很大，为什么还能火？经营贷违规流入楼市推动了学区房的需求、炒作，因为相比其他物业，学区房刚需更意愿去加杠杆。这一点如果抑制不住，学区房会继续涨价。

今年楼市调控的一个重要变化是，除了“严打经营贷违规流入楼市”，一些城市亦对学区房进行了调控，淡化学区房概念，在多校划片入学、生源均衡化、限制学区时限、排序入学、防范学区炒作等方面出台政策。

3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，名额分配录取将合计占市实验性示范性高中招生总计划的50％-65％。与新政实施前相比较，名额分配比例进一步扩大，给当地学区房的燥热泼上一盆冷水。随后，上海市房地产经纪行业协会倡议房地产中介机构不使用“学区房”进行推介、宣传。

在上海出台中考新政之后，重庆、合肥等地也出台相关调控政策。3月30日，重庆市市场监督管理局发布《商品房销售不得与入学资格挂钩的宣传提示》，对学区房炒作实行管控。

4月5日，合肥发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，进一步收紧部分区域二手住房限购政策，即暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准，后期学区划分若有调整，则限购范围对应调整。

北京则持续对房地产经纪机构炒作学区房行为进行严打。4月份以来，北京市住建委已查处并公布数批炒作学区房、违规商改住、违规群租等的机构名单。4月22日，北京市住建委还宣布从即日起进一步加强房地产市场秩序整治工作，对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，规范市场秩序。

近日，北京市教委印发《关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》，明确各区教委要根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限，积极稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式。

专家认为，“防止以学区房等名义炒作房价，一是要推进教育公平和公共服务均等化；二是要推进租购房同权。”

其实，学区房的关键不是房，而是学区！学区的概念在全世界都有，美国，加拿大，欧洲都有学区。有学区，就有学区房。要想灭掉学区房，必先灭掉学区。请问这么干现实吗？当然我双手赞成整治学区房，中央调控也很必要，但是是不是该从教育投入资源扩大学区扩大上多做文章。学区房问题是一个十分复杂的社会问题，绝不仅仅是房地产的问题。在房地产领域妄图解决学区房问题无异于缘木求鱼。

最后总结，学区房根本是一个伪概念。如果是一个伪概念，靠调控伪概念的学区房房价能调下房价吗？用脚想想吧。

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